Fragmentación autonómica, discrecionalidad local y restricciones planificadas han hecho del urbanismo y la vivienda en España un caldo de cultivo para la corrupción.
En un momento histórico donde la corrupción vuelve a ocupar los titulares, es urgente dirigir la mirada hacia uno de los focos menos tratados pero más estructurales del problema: el urbanismo. Más allá de los casos puntuales de comisiones y tramas, existe un entramado legal e institucional que, lejos de garantizar el acceso equitativo a la vivienda, ha convertido la gestión del suelo en un botín político-económico.
La paradoja territorial: abundancia de suelo, escasez de vivienda
España tiene una densidad media de población de 94 habitantes por kilómetro cuadrado. A pesar de ello, solo entre el 4 % y el 5% del territorio está urbanizado. Esta limitación no responde a una condición geográfica insalvable ni a razones medioambientales insoslayables. Es una decisión política. La legislación urbanística española impone un control estricto sobre la clasificación y transformación del suelo, delegando esta potestad en planes urbanísticos locales que pueden tardar años o incluso décadas en renovarse.
Un marco legal construido para intervenir, no para facilitar
El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) establece en su artículo 3 el principio de desarrollo sostenible como eje rector de la política de suelo. Esta visión prioriza la eficiencia territorial, la preservación del suelo rústico y la contención del crecimiento. No se trata solo de una filosofía urbanística, sino de un marco normativo que confiere al planeamiento una función de filtro: no todo suelo puede urbanizarse, aunque técnica o económicamente sea viable.
La clasificación del suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable) no es una cuestión técnica, sino una potestad discrecional que las comunidades autónomas delegan en los municipios. El artículo 21 del TRLSRU deja claro que el suelo se mantiene en situación rural hasta que culmine todo el proceso urbanizador. Esta condición, lejos de ser neutra, se convierte en un mecanismo de control y, en demasiadas ocasiones, en una fuente de poder opaco.
Urbanismo autonómico: la fragmentación como barrera
Desde la aprobación de la Constitución de 1978, la ordenación del territorio y el urbanismo han sido competencias exclusivas de las comunidades autónomas. En la práctica, esto ha generado 17 regímenes legales distintos, con diferencias notables en tramitación, clasificaciones, tiempos y exigencias.
Esta fragmentación convierte el mapa español en una especie de «mapa de cortijos», donde los marcos jurídicos autonómicos actúan como barreras de entrada para promotores e inversores ajenos al contexto local. La inseguridad jurídica derivada de esta diversidad favorece a los actores bien conectados con las administraciones locales, consolidando estructuras de poder informal y dependencia institucional.
El planeamiento como herramienta de exclusión
El planeamiento urbanístico es el instrumento mediante el cual se determina qué suelo puede ser transformado. En teoría, es una herramienta técnica sujeta a evaluación ambiental, participación ciudadana y criterios de interés general. En la práctica, es también una puerta de acceso a rentas extraordinarias.
La patrimonialización de la edificabilidad, según el artículo 11 del TRLSRU, no se produce por la mera titularidad del suelo, sino por la ejecución efectiva del planeamiento. Esto significa que quienes controlan el calendario, la aprobación y la ejecución de los planes controlan también el valor de los terrenos. Y donde hay discrecionalidad sin transparencia, florece la captura del poder.
Las reservas obligatorias: intervención sin estrategia
El artículo 20 del TRLSRU obliga a reservar un mínimo del 40% del suelo en nuevas urbanizaciones para vivienda sujeta a régimen de protección. Esta medida, orientada a garantizar el acceso a la vivienda, se convierte con frecuencia en un arma de doble filo: encarece los proyectos, dificulta su viabilidad financiera y aumenta los plazos.
Al no acompañarse de incentivos claros, agilidad administrativa o mecanismos reales de colaboración público-privada, estas obligaciones se convierten en barreras adicionales que favorecen a los grandes operadores y excluyen a los pequeños promotores. El resultado: menos oferta, precios al alza y un acceso a la vivienda cada vez más restringido.
Corrupción estructural: más allá de los casos
Cuando se habla de corrupción urbanística, se suele pensar en sobres, recalificaciones sospechosas o licencias opacas. Pero hay una corrupción estructural, mucho más profunda, que reside en el propio diseño del sistema: una arquitectura legal que permite que el acceso a un bien básico como la vivienda dependa de decisiones políticas con alto grado de discrecionalidad y escaso control ciudadano.
Conclusión: hacia una reforma del sistema urbanístico
El debate sobre la vivienda no puede reducirse a topes al alquiler, restricciones al turismo o nuevas ayudas. Requiere una revisión profunda del modelo urbanístico. Es necesario unificar principios básicos a nivel estatal, garantizar la transparencia en los procesos de planeamiento y eliminar los incentivos perversos que hoy convierten al urbanismo en uno de los mayores focos de poder clientelar en España.
No se trata solo de construir más. Se trata de reconstruir el marco que decide quién puede construir, cuándo y dónde. Mientras ese mapa de cortijos siga vigente, la vivienda seguirá siendo un privilegio reservado a quienes tienen llave del planeamiento. Y el urbanismo, lejos de ser una herramienta de desarrollo, seguirá siendo un botín.
QUIZAS DEBAMOS NEGARNOS A SEGUIR…
«TRAGANDO SAPOS»
